【小青公益法律服务】通州一小区惊现俩物业！物业该如何选聘？应急物业进入小区是否合规？
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第二十三期
通州某小区老物业服务到期主动提出于7月21日退出。因小区业委会成员任期到期，街道安排由居委会组织召开业主大会选聘新物业。5月20日，第一次业主大会顺利结束，第二次业主大会迟迟没开。7月17日，街道张贴一纸公示，指定了一家应急物业进行6个月的临时服务。
部分业主因为对应急物业有质疑，在联名信上签字反对应急物业为小区服务。不过7月20日晚，应急物业强制进入小区，安排保安开始参与门岗值守。
“到底是谁来提供服务？”居民质疑，“街道张贴是公示，不是最终确定的公告，针对公示，大部分居民是持反对意见的，如今应急物业还强行进入了小区。”
老物业工作人员也认为应急物业没有通过正规手续流程进入小区，“没有交接仪式，导致我们服务到期，但是无法通过正规手续进行物业交接。”老物业无法从小区撤离，该工作人员表示：“总部让我们先继续服务小区。”
属地街道表示，正在邀标，力争在第一次应急服务期内完成。
本栏目邀请了北京汇祥律师事务所高明律师进行法律解读，供读者参考。
法律咨询：
1、公示和公告有什么区别，哪一种更具有效力？
公示的意义在于“向公众公开展示”，如《中华人民共和国行政处罚法》第三十九条：行政处罚的实施机关、立案依据、实施程序和救济渠道等信息应当公示；另一方面，公示的作用在于在特定期间内（一般是公示期间内）接受意见，，如经常能见到公务人员拟录用时会进行公示，并注明特定收集意见的途径，如”对被公示人员有意见，可通过来信、来电、来访等方式，向省政府办公厅人事处或机关纪委反映”。
相较而言，公告具有更强的确定性，是就具体问题的明确说明。就本次指定小区临时物业一事，法律并没有关于必须使用“公告”的强行性规定。
2、应急物业此时进入小区是否合规？
《中华人民共和国民法典》
第九百五十条物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。
根据民法典规定，物业合同到期后又明确不再续签的，原物业应当在有接管人之前继续处理物业服务事项。本次枫露皇苑小区事件中，如果原物业确实存在“7月21日立即撤场”的意思表示，根据《北京市物业项目交接管理办法》第十八条、第十九条的规定，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当会同相关部门组织应急服务，应急服务的方式可以包括指定、聘请物业服务企业。
《北京市物业项目交接管理办法》
第十八条有下列情形之一，住宅物业项目不能维持正常物业管理秩序的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当会同相关部门组织提供应急物业服务：
（一）物业服务合同期限届满，建设单位或原物业服务企业依法撤出物业管理区域，全体业主未能依法确定物业管理方式的；
（二）物业服务合同期限内，建设单位或物业服务企业违反约定单方解除物业服务合同，撤出物业管理区域，全体业主未能依法确定物业管理方式的；
（三）物业服务合同期限内，建设单位或物业服务企业因破产、资质被注销等原因致使其法律上或者事实上不能履行物业服务义务的。
第十九条应急物业服务的方式根据辖区实际情况确定，可以专门成立应急物业服务队或者指定、聘请物业服务企业等。
第二十条组织应急物业服务前，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当将服务内容、服务收费、服务期限等相关内容在物业管理区域内公告。
第二十一条应急物业服务内容仅限于垃圾清运、秩序维护、二次供水、电梯运行等维持业主基本生活的服务事项。
第二十二条应急物业服务费用由全体业主承担，业主委员会应当协助收取。
第二十三条应急物业服务期限一般不超过3个月。 应急物业服务期间，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当及时指导和协助全体业主依法共同决定物业管理方式和内容。
3、小区没有业委会，该如何选聘物业？
根据我国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》的相关规定，居民委员会对辖区内小区具有一定管理职能，可以在特定条件下代行业主委员会职责。
《业主大会和业主委员会指导规则》
第五十八条因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。
《中华人民共和国民法典》第二百七十八条
下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
......
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
也就是说，居委会代为签订物业服务合同有较为严格条件的：
其一，前期物业服务合同已经终止，小区因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一；
其二，物业所在地的居委会必须在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，依法定程序代行业委会职责，并根据业主大会“双过半”决议签约；
其三，居委会还应当尽到善良管理人的注意义务，审慎行为，并且需要维护小区秩序。
4、选聘物业的时间一般是多长时间？
选聘物业的时间根据选任程序、招标方式、服务条款要求等不同，至少需要2-4个月时间。
选聘完成后一段时间内，还要根据法律法规的规定做好相应交接、材料移转。
《中华人民共和国民法典》
第九百四十九条物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。
《物业管理条例》
第三十八条物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。
物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。
第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必需的其他资料。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
声明
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