作者|昊朴咨询 席加省

在经开区、高新区等各类开发区发展进程中，融资平台公司曾是基础设施建设的核心力量，为开发区做出了巨大贡献，但也背上了沉重的包袱，其中规模大、流动性差的存量资产尤为突出。

尤其是“十五五”时期，在现代化产业体系建设与科技创新的双重背景下，困境日益严峻，传统发展模式难以为继，开发区的平台公司必须要直面困境，求变求新谋未来。

当前开发区平台公司的发展困境，本质是业务模式与区域产业高质量发展需求的深度错配，叠加市场化机制与能力短板，各类问题集中凸显：业务结构单一，造血能力薄弱。招商低效乏力，企业入驻率偏低。资产规模大、质量低，流动性差。融资模式固化，债务高企。长期重建设轻运营，资产重、效益差等。

冰冻三尺非一日之寒。平台公司的困局是体制机制制约、自身定位与模式偏差、外部环境变化三重因素叠加的结果。一是政企边界模糊，沦为政府融资工具，长期缺乏市场经营机制，行政化思维主导运营。二是自身定位偏差，长期以土地财政为依托做投资建设，业务散小弱、经营能力弱。三是外部环境剧，产业竞争加剧，传统 “土地财政” 模式难以为继，平台公司未能及时转型、升级。

“十五五”时期，平台公司要破局重资产困境，只是简单想着盘活存量资产是远远不够的，系统思考、整体规划、联动推进才是破局之道。

因此，平台公司必须要加快转型，彻底摆脱传统融资平台和单一的基础设施投资建设的定位，实现三大核心转型：从基础设施投融资向产业投融资转型，从重建设轻运营向建设与运营并重转型，从政府依附型向市场化经营型转型。最终目标是重塑核心功能，成为区域产业发展的投融资主体、产业运营主体、资源配置主体、要素整合主体，为区域产业生态圈运行和产业竞争力提升贡献力量。

一、资产盘活：让存量资产释放增量价值

无论怎么转型，存量资产盘活总是首当其冲的问题。存量资产有效盘活可以提高流动性，为企业发展提供资金支持。资产盘活要跳出单一资本化思路，将资产与业务有效匹配联动，实现资产价值提升与产业赋能双重目标。

第一，以需求为导向进行精准盘活。针对闲置厂房建设标准与产业需求不匹配的核心痛点，摒弃 “一刀切” 改造模式，以产业需求为核心开展低成本、轻量化改造，让存量资产适配企业生产研发需求。

一是分层分类改造，适配不同产业类型。对制造类重工业厂房，升级改造层高、地面承重、能源容量，加装行车、货梯等生产配套。对电子信息等轻制造/科创型产业，分割为小型生产车间、中试实验室，配套专业设施。对人才培训、电商直播等服务业，改造为电商产业园、人力资源服务园等。

二是按需定制降低风险，创新改造合作模式。采用“先对接企业、再定制改造” 模式，与意向企业加强对接，制定定制化方案，由平台公司与企业共同承担成本或从租金中分期抵扣。或推出“先租后改” 政策，允许企业在合规前提下自行改造，最大限度降低改造的资金和招商风险。

第二，以多业态打造产业融合空间。依托闲置资产的区位、空间优势，改造传统厂房功能，通过业态重构与功能融合，整合生产、研发、孵化等多元功能，打造产业综合体，适配产业多元化发展需求。

一是生产+孵化融合，打造双创空间。将面积适中、交通便利的闲置厂房，改造为众创空间+初创企业孵化基地，分割为小型生产单元、共享办公区，面向大学生创业、科技成果转化项目开放。

二是产业+配套融合，完善园区服务。针对园区生活配套不足的闲置厂房，改造为职工食堂、便利店、人才驿站、共享宿舍等生活配套综合体，解决企业员工 “吃饭难、住宿难” 问题，提升园区营商环境和企业粘性。

三是研发+生产融合，实现一体化布局。对多层闲置厂房打造分层功能空间，低层改造为生产车间、中试基地，高层改造为研发办公区、产品展示区，实现“楼上研发、楼下生产”，适配科技型企业研发生产一体化需求。

第三，市场化运营模式创新。引入专业市场化主体，通过委托、联营、长期租赁等方式，实现资源互补、风险共担、利益共享，提升资产盘活效率和质量。

一是委托运营模式。平台公司保留资产所有权，通过公开招标引入专业产业园区运营商、资产管理公司，将招商、租赁、管理等职能全权委托，按租金收入比例支付运营费用或进行收益分成。

二是联营合作模式。平台公司以资产产权/使用权入股，与产业龙头、专业招商机构、科创服务平台成立合资公司，由合资公司负责改造、招商和运营，双方按股权分享收益，借助合作方产业资源快速形成产业集聚。

三是长期租赁模式。对产权清晰、位置优越的闲置资产，通过公开竞价将长期使用权租赁给市场化主体，一次性收取部分租金缓解现金流压力，租赁方自主开展改造运营。

四是轻资产托管孵化。针对大厂房闲置、小企业无房可用的供需错配问题，打造共享厂房模式，以轻资产托管孵化方式盘活闲置资产，满足小微企业生产空间需求，同时培育区域产业活力。

第四，资产置换与整合重组。针对部分位置偏远、交通不便、无产业发展潜力的低效闲置资产，通过资产置换、整合重组优化平台公司资产结构，将包袱资产转化为优质资源，实现存量资产的优化配置。

一是资产置换，盘活低效资产。平台公司与优质企业、开发区管委会开展资产置换，将偏远闲置厂房置换为企业优质股权、核心区域经营性资产、生产设备或技术专利，既摆脱低效资产包袱，又实现资产保值增值，引入产业优质资源。

二是整合重组，打造规模化产业载体。对开发区内分散、零散的闲置厂房、仓库进行统一规划、改造、运营，整合为规模化、专业化的小微企业产业园、配套产业园，通过规模化运营让零散资产变优质产业载体。

二、专业运营：建构全产业链服务体系

围绕企业全生命周期打造基础服务+要素服务+增值服务+生态服务全链条服务体系，打破传统租金+物业费单一盈利模式，构建基础服务收费+要素服务增值+产业发展分成+创新服务变现的复合盈利体系，形成 “服务创造价值、生态赋能产业”的商业模式。

第一，基础服务以专业筑牢服务底座。基础服务聚焦企业日常运营需求，以精细化、专业化、标准化、数字化升级服务体系，打造便捷高效的服务体系。

一是政务配套服务。平台公司要积极对接管委会政务服务职能，为企业提供政策咨询、工商注册、税务办理、项目申报等一站式政务代办服务，推动管委会力量下沉，实现 “企业办事不出园区”。

二是园区基础运营服务。提供高品质的物业、安保、保洁、绿化、餐饮、停车等配套服务，同时完善园区水电气热、信息网络等基础设施，打造宜业的园区环境。

三是数字化服务。以 5G、物联网、大数据、人工智能为基础，建设智慧园区管理平台，实现园区运营的数字化、智能化，提升服务效率。

第二，要素服务以精准配置赋能企业发展。聚焦企业发展所需的技术、资本、人才、数据等核心稀缺要素，打造要素聚合平台，为企业发展提供精准的要素赋能。

一是技术创新服务。围绕开发区主导产业，与高校、科研院所合作建设研发中心、中试平台、检验检测中心，推动产学研融合；布局技术转移、知识产权代理、科技咨询等服务，促进科技成果产业化，打造技术创新生态。

二是人才发展服务。为企业提供人才招聘、技能培训、高端人才引进等服务，通过柔性引才、校企合作等方式引进产业急需的高层次人才。建设人才公寓、配套教育医疗资源，解决企业用人难、留人难问题。

三是产业配套服务。围绕产业集群打造供应链服务平台，为企业提供原材料采购、产品销售、物流配送等供应链协同服务。

四是产业数据服务。打造园区产业大数据平台，整合企业、产业链、行业政策等数据，经脱敏后为企业提供行业分析、市场研判、供应链匹配等服务。

五是资本金融服务。打造产业基金+类金融服务+资本市场对接一体化体系。开展融资租赁、融资担保等类金融业务。提供融资对接、上市辅导等服务，推出天使贷等定制化产品，定期举办资本对接会等，推动企业与资本精准对接。

第三，增值服务以专业化深耕挖掘附加值。聚焦企业成长和产业升级的高端需求，为平台公司创造额外收益，核心包括产业孵化、产业招商、园区品牌运营等。

一是产业孵化服务。建设众创空间、孵化器、加速器，为初创企业提供办公空间、创业辅导、种子基金等一站式孵化服务，培育优质产业项目。

二是市场化产业招商。组建专业的招商团队，围绕开发区主导产业、战略性新兴产业开展精准招商、产业链招商，通过招商成果获得招商奖励。

三是定制化企业服务。针对初创、成长、成熟期企业推出差异化服务包，涵盖财务代账、管理咨询、渠道拓展、人力资源外包等。打造园区专业服务集聚区，实现服务全场景覆盖。

四是园区品牌运营。打造园区产业品牌，通过品牌宣传、产业峰会、行业交流等活动，提升园区的知名度和影响力，吸引更多企业和资源集聚，实现园区品牌价值的提升。

第四，生态服务以跨界融合实现产城融合。打破各类园区、城市边界，打造 产城融合、跨界融合、资源融合 的生态服务平台，在生产性服务和生活性服务上融合发展，打造宜产宜居的新格局。

一是大力发展生活性服务业。整合商业、文娱、教育、医疗等多重资源，实现产业发展与城市发展的深度融合。

二是以生产性服务业推动产业融合。鼓励高端制造业与数字经济，生物医药与大健康、商文体旅等跨界融合，培育新业态。

三、产业投资：从“房东” 到 “股东”

不再局限于园区运营的收租模式，而是以股权投资为核心，将资本作为链接产业、企业、资源的纽带，围绕产业开展投资布局，成为产业培育的“孵化器”和“助推器”。

第一，以基金搭建股权投资体系。平台公司联合管委会、社会资本设立多层次的产业投资基金，形成“引导基金+产业母基金+专项基金”的基金体系，覆盖企业从初创到上市的全生命周期。

一是设立产业引导基金。以管委会财政资金和平台公司自有资金为基础，设立产业引导基金，发挥 “四两拨千斤” 的作用，引导金融资本、社会资本投向开发区重点产业和优质项目。

二是组建产业母基金。围绕主导产业组建产业母基金，通过参股子基金的方式，扩大投资范围，分散投资风险，同时吸引专业的基金管理机构入驻，提升投资专业化水平。

三是设立专项基金。针对初创期、成长期企业分别设立天使基金、VC/PE 基金，针对特定产业设立专项产业基金，如智能制造基金、低空经济基金等，实现对不同阶段、不同产业企业的精准投资。

第二，以战略并购精准补链强链。战略并购是整合产业资源、补齐产业链短板的高效路径，核心围绕产业发展战略开展市场化并购。

一是并购方向聚焦产业链核心环节、掌握 “卡脖子” 技术的专精特新企业、具有市场优势的配套企业，实现 “补链、强链、延链”。

二是并购模式采取现金收购+股权置换+资产注入，降低现金压力，对优质上市平台可控股后注入优质项目，对非上市优质企业并购后纳入培育体系。

三是建立专业化尽调风控团队，并购后注重资源整合与运营赋能，推动标的企业与区域产业链深度协同，实现并购-整合-增值闭环。

第三，以上市公司培育打造资本运作主体。构建全生命周期培育体系，形成培育一批、股改一批、上市一批的良性循环。

一是建立基础层、重点层、拟上市层三级培育梯队，实施分类分期精准培育。打造政策支持+专业辅导+资源对接+融资支持的全链条服务。

二是积极培育上市主体。推动优质企业登陆资本市场，依托上市企业开展再融资和跨区域并购，整合全球资源，形成上市企业引领、产业链集聚的发展格局。

“十五五”时期，开发区的平台公司应该以产业为核心，以资本为手段，以运营为关键加快转型，盘活重资产让 “家底” 活起来，强化服务让”运营“强起来，产融结合让“资本”动起来，实现重资产困境的破局。