12个老小区“团购”品牌物业

居民如何接受物业费从0.18元涨到0.8元？ 专家拆解创新模式

从0.18元到0.8元，杨浦区定海路街道12个“老小散”小区，通过“团购物业”模式引入保利物业，成为全市首例大规模连片物业创新案例。

最近，杨浦区定海路街道东白林寺居民区党总支书记葛振平、物业团购实操专家孙桔红拆解这一案例，为老旧小区物业品质提升提供新思路。

规模化是破局关键

据介绍，“团购物业”前，12个小区中10个长期处于托管状态，物业费仅0.18元/平方米；1个自治管理，物业费0.5元/平方米；1个完全不收费。这勉强覆盖应急维修和基础保洁，多个小区居住环境堪忧：楼道堆物严重，绿化被垦为菜地，下水道频繁堵塞，小区大门全天敞开，缺乏专业安保。物业服务水平低，业主缴费意愿也低，物业干不下去只能撤场。

“老小散”小区物业费低、面积小、分布散，单独运营成本极高。全程跟进本次“团购物业”工作的上海辰望咨询专家孙桔红给业主们算过一笔账：一个3万平方米的小区需配置固定门岗4人，按人均4000元计，仅门岗月支出就达1.6万元；而一个6万平方米的小区门岗支出大致相同。“物业企业自然倾向小区管理面积大、物业收费多的小区。”

破局关键在于规模化。12个小区捆绑招标，物业成本可酌情摊薄，这也契合上海推进物业规模化管理的要求。定海路街道牵头统筹，将分散小区连片组团，为“团购”创造条件。

辰望咨询为项目定制了两套评估方案供业主比选。片区化管理模式下，按4个居委会划分3个片区算，平均物业费达3.24元/平方米；整体统筹模式下，12个小区一体化运营、人员统一调配，多层有门岗小区2.52元/平方米，多层无门岗小区0.94元/平方米。

在涉及物业费调价问题上，还要看业主接受度。“最终定向定价为有门岗的小区0.8元/平方米、无门岗的小区0.6元/平方米。”孙桔红坦言，0.8元/平方米远未达到市场水平，但推进物业服务“质价相符”只能循序渐进。

0.8元吸引来品牌物业

在小区业主看来，每平方米物业费从0.18元涨到0.6元、0.8元，虽然金额不高，涨幅却达3到4倍。葛振平说，一开始大家都不能接受，街道和居委会通过组织多场居民座谈会、上门走访，耐心与居民算“服务对比账、成本效益账、长远利益账”。

“老旧小区每户面积不大，一年提高两三百元，平均到每月也就三十元。退休金年年涨，物业费30多年没变过，现在涨一点，服务能有大幅提升，有什么不好？”类似的沟通工作，葛振平做了近半年，从楼组长和热心业主切入，层层通气后再召开业主大会，逐步化解顾虑。

2025年10月，项目在上海住宅物业网发布公告，最终保利物业中标，同年12月1日进场。保利物业作为央企，在物业费明显不足的前提下接手，孙桔红分析，企业有三重考量：一是做市场效应，这是全市首例大规模“团购物业”模式，具有标杆意义；二是通过杨浦区商住高端楼盘收入补贴12个小区的边际成本不足，摊薄支出；三是为后续探索“物业+养老”服务的可能性。

推广“团购物业”模式

保利物业进场后，居民非常关注小区变化。“物业做了深度开荒保洁，对楼道堆物、卫生死角做了专项清理；下水管道拉网式排查疏通；保安持证上岗、定时巡逻，夜间门岗专人值守……”葛振平介绍，因为这些看得见的变化，居民普遍反映“物业费涨得值”。

最近半年，先后有不少异地小区来考察学习。定海路街道后续还将在更多小区探索物业区域化管理。

专家也一再提醒，推广“团购物业”模式，要根据小区实际情况制定方案。在他们看来，未来两三年是上海党建引领物业治理的关键时期，“物业+”理念有望逐步落地——物业在做好基础服务之上，可根据不同小区特点做延伸服务。

(来源：解放日报 记者 谢飞君)