城市核心区，既是老年人最需要的地方，也是养老机构最难落脚的地方。

截至2025年底，我国60岁以上人口突破3.2亿，“十五五”期末预计超过3.8亿。低龄老年群体正在成为消费主力，他们的需求不再是“有人照顾”，而是“在熟悉的地方继续生活”。城市核心区医疗资源富集、子女探望便利、烟火气浓厚——这些要素恰恰是品质养老最稀缺的资源。

在日前举办的2026保险养老融合与发展主题活动上，来自政府、学术界、企业等多方的声音印证了这个结构性矛盾。

存量盘活：闲置楼宇开拓城心养老供给

“十五五”规划纲要明确提出培育专业化、品牌化、连锁化养老服务机构；中共中央办公厅、国务院办公厅《关于持续推进城市更新行动的意见》鼓励老旧厂房、低效楼宇改造利用。

政策方向已经明确，实践层面的探索也已起步。大家的家在全国12个城市开业运营城心医养社区，采用“不占新增用地，向存量要空间”的存量改造模式——将闲置酒店、办公楼改造为养老设施。

武汉东湖城心社区的案例颇具代表性：一栋1998年的老旧办公楼，被改造成城市核心区的康养新空间。资产方以闲置资产获得稳定回报，运营方以专业服务分享经营收益，投资方获得长期抗周期的投资回报。

数据验证了市场：友谊、朝阳等成熟社区入住率接近100%，天津泰安道社区开业不足两年入住率超95%，全国平均入住率超过70%，首个养老社区已实现财务盈亏平衡。

协同壁垒：养老融入城市更新仍存卡点

样本跑通了，但规模化复制面前仍有挑战。

“城心区域养老‘一床难求’的情况始终没有得到缓解，而且会伴随老龄化的推进越来越严峻。”中国老龄科学研究中心原副主任、研究员党俊武指出，“城心不缺入住需求，但空间资源紧张，这个问题靠一个公司解决有一定难度，基层政府在解决养老服务用地的问题上扮演着非常重要的角色。”

更深层的瓶颈在于，养老服务升级如何真正纳入城市更新整体框架。

党俊武直言，目前行业整体仍处于解决“吃喝拉撒睡”的1.0阶段，以大家保险为代表的部分机构虽已迈入“以人为本”的2.0阶段，但将养老升级纳入城市更新框架，仍需各方形成合力。

清华大学五道口金融学院中国保险与养老金融研究中心主任魏晨阳从金融视角指出，银发经济能否形成城市活力，关键在于“能不能把各方面需求嵌入到城市发展和城市生活的场景中，转化为产品服务创新和产业机会”。

他指出，银发经济规模已突破9万亿元，但占GDP比重仍低于多数发达国家10%的水平。

空间约束之下，这个数字能否继续攀升，取决于各方能否形成合力，真正将养老升级纳入城市更新整体框架。