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文章来源:中国房地产报

重庆市九龙坡红育坡片区改造后，社区面貌焕然一新。

这一政府、社会、居民三方共治、风险共担、利益共享、长效运营的机制，以及“居民受益、企业获利、政府减压”的多方共赢格局，成为以创新推动城市更新的鲜活样本。

于帅卿/发自北京

“居住环境大幅提升了”！

站在焕然一新的楼宇间，重庆市九龙坡红育坡片区居民发出由衷感叹。

这片拥有60年历史的老社区，曾因基础设施老化、安全隐患突出成为居民的“心头刺”。

为解决居民的“心头难题”，补齐基础设施和公共服务设施短板，重庆市九龙坡红育坡片区于2020年启动改造工作，88栋楼宇3476户居民的生活改变就此拉开序幕。

改造之路并不平坦，民意统一、矛盾协调、有效监管等难题接踵而至。为攻克难关，重庆市九龙坡红育坡片区创新推出“五议工作法”，让居民深度参与改造方案，共商共议；构建“五长制 + 网格化”矛盾协调机制，并建立严格监管体系，确保工程高质量推进。

在空间利用上，项目团队更是展现出非凡智慧，巧妙解决停车难与“三线”下地规整难题，一一赢得了居民高度认可。同时创新性地引入愿景集团等社会资本参与改造，强化了运营的可持续性。这也是全国首个采用PPP模式（政府和社会资本合作）运作的改造项目，凭借其出色的改造成果和运营模式，成功入选全国城市更新典型案例（第一批），并获得 2023 年中国人居范例奖，成为行业内的标杆典范。

这一政府、社会、居民三方共治、风险共担、利益共享、长效运营的机制，以及“居民受益、企业获利、政府减压”的多方共赢格局，不仅被国家发展和改革委员会列为城镇老旧小区改造资金保障典型经验做法全国推广，更是入选住房城乡建设部城镇老旧小区改造可复制政策机制清单，成为以创新推动城市更新的鲜活样本。

红育坡片区的蜕变是九龙坡区乃至重庆市推进城市有机更新的缩影。

据住房城乡建设部数据显示，今年前4个月，全国新开工改造城镇老旧小区5679个。分地区来看，今年前4个月，仅重庆、河北、辽宁、上海等6个地区开工率超50%。目前，重庆市已有6个案例入选住房和城乡建设部城市更新典型案例，其中有3个项目作为城镇老旧小区改造类典范入选，为全国城市更新提供了宝贵的“重庆经验”。

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老旧小区“逆龄”蜕变

重庆市九龙坡红育坡片区改造后，社区面貌焕然一新，人们的生活更美了。

红育坡片区位于重庆市九龙坡区渝州路街道，文化底蕴深厚，承载着老城记忆，是九龙坡老工业区的时代缩影。

随着时光流转，红育坡片区诸多问题逐渐暴露。“红育坡片区开发建设年代较早，农转非集中居住区多、集体企业及单位建房多，绝大部分房屋年龄都在30年以上，普遍存在楼栋老旧破损、基础设施不完善、公共服务功能缺失等问题。居民群众要求实施更新改造、加强基层治理的愿望十分强烈，对消除安全隐患、完善社区功能、改善居住环境、加强平安建设的诉求也十分突出。”重庆市九龙坡区住建委项目负责人道出了改造背景和片区居民的心声。

面对居民的强烈期盼，2020年，红育坡片区改造正式拉开了帷幕。此次改造涉及88栋楼宇、3476户居民，总建筑面积达12.6万平方米，2022年7月完工。改造过程中，同步引入了愿景集团等社会资本力量参与，社会资本方全面负责片区的设计、建设、管理和运营全链条工作，以期探索出一条可持续的更新路径。

改造之路并非坦途，工程启动之初，各种挑战便接踵而至。居民担忧施工影响生活、商户顾虑经营受损、停车难、充电设施不足……民意统一难、矛盾协调难、有效监管难，一道道关卡横亘在前。

“要克服这些困难，关键在于机制创新。”上述重庆市九龙坡区住建委项目负责人表示，我们推出了五议工作法——通过“居民提议、大家商议、社区复议、专业审议、最终决议”五个环节，让群众真正参与到改造方案的共商共议中来，共同决定“怎么建、怎么管、怎么运营”，这样才能提升居民的参与感、支持度和最终获得感。

同时，构建“五长制+网格化”矛盾协调机制，并建立了严格的监管体系——聘请专业监理、全过程跟踪审计，政府部门全程介入，街道社区专人巡查，确保工程“一步到位”“一次投入不留遗憾”，真正把好事办好。

重庆市九龙坡红育坡片区改造后，社区面貌焕然一新。

在空间利用上，红育坡片区改造展现了非凡的智慧。针对老旧小区停车需求大而空间又十分有限的问题，项目团队硬是在一个仅20余平方米的小花园里，建成了36个车位的立体停车楼；针对“三线”下地规整费用高昂的难题，设计师巧妙借鉴传统智慧，创新建设风雨长廊。长廊的镂空钢架既有效规整隐藏了杂乱的管线，顶部的延伸结构又为居民提供了遮风避雨的通道，这一妙招深受居民好评，还大幅降低了成本。

改造完成后，外迁居民陆续回迁，市民慕名前来探访打卡，沉寂的特色老店老铺也重新焕发活力，居民满意度高达96.8%。

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PPP模式破解“两难”困局

重庆市九龙坡红育坡片区改造后，社区面貌焕然一新。

红育坡片区的成功，为老旧小区改造找到了一条破局之路。

老旧小区改造长期面临“融资难、治理难”的困境。传统模式依赖政府财政兜底，巨额投入加重地方负担，后期运营管理也往往乏力，导致项目可持续性差，社会资本望而却步。

为破解这一难题，拓宽资金渠道，重庆市住房和城乡建设委员会和九龙坡区政府经多方论证后，在红育坡片区老旧小区改造项目中，创新性地采用了PPP模式下的“ROT”（改建-运营-移交）运作方式。

在这一创新框架下，当地政府引入市场主体愿景集团，引导其与国企平台公司渝隆集团合作成立SPV项目公司——愿景渝隆公司，其中，渝隆集团出资20%、愿景集团出资80%，愿景渝隆从投融资、设计、建设、后续物业管理等全过程实施“建设管理运营一体化”。

资金筹措渠道也实现了多元化。金融机构建设银行提供了2.8亿元的专项贷款支持，为项目注入了强劲的金融动力。同时，积极鼓励居民参与，引导居民自筹资金用于室内翻修等“家门口”的改造更新，增强了居民的获得感和参与度。

不同于开发新建，城镇老旧小区改造的回报机制没有那么明确，更多需要依靠改造后的长期运营来获得收益。红育坡片区项目建设运营公司相关负责人曾坦言其核心挑战是“前期投入大、盈利周期长”。因此，项目成功的关键在于让参与的社会资本能够实现“微利可持续”的运营。

“项目改造完成后通过‘公众使用者付费＋财政可行性补助’的方式实现盈利回血和可持续性运营。”上述重庆市九龙坡区住建委项目负责人表示。

具体而言，老旧小区改造后增设了停车场、智能充电桩、单元楼公告牌等基础设施，面向小区居民、社会公众等使用者收费；愿景渝隆公司通过改造盘活闲置空间转化为自持资产，引入社会资本经营农贸市场、社区食堂、社区养老院、便民商超等服务设施，收取租金回血；愿景集团成立物业公司，提供公共区域设施养护、清扫保洁、安全巡逻等服务，并向居民提供家政服务、水电安装、电器维修、房屋中介等个性化有偿服务。区财政以政府购买服务的方式提供物业费用、租金优惠等相应补助。

“项目建设期1年，运营期10年。”上述重庆市九龙坡区住建委项目负责人表示，在运营期内通过深度挖掘片区、社区、小区内沉睡的闲置资源和资产，充分激活停车、农贸、商超、广告、保洁等领域的“造血点”，统筹实施建设改造与后续精细化的管理运营，最终实现项目可持续运营和盈利还款的目标。

重庆市九龙坡红育坡片区改造项目正是通过对这些丰富运营资源的系统性整合与市场化运作，开辟了多元化的收入来源，构建了强大的自身“造血”机制。这一机制不仅打通了前期巨额投资的平衡路径，又实现了项目的可持续运营管理，从而在实践层面有效缓解了长期困扰老旧小区改造的“融资难、治理难”问题，为同类项目提供了宝贵的经验。

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