“麦当劳实际上不是做汉堡生意，而是在做地产生意，我们拥有这世界上众多繁华地段的地产资源，同时这个数量还在不断地增加。”麦当劳的创始人雷克罗克曾如此阐述麦当劳的赚钱之道。

而如今，“麦当劳逻辑”似乎在生变。据多方消息，麦当劳今年初已展开部署，计划分阶段全部出售其在香港约23家商铺物业，总市值约 30 亿港元。首阶段先招标出售8家商铺。

据麦当劳方面选定的出售代理行仲量联行透露，麦当劳计划通过公开招标出售首阶段的8处物业，涉及荃湾、坚尼地、旺角等地段，建筑面积在6746-18746平方英尺，落成年份在1969年到1991年，仲量联行为代理商，投标截止日期为9月16日。知情人士进一步透露，首阶段的标售大部分为地区一线靓位，包括面积约14,973平方呎的尖沙咀星光地下及地库，以及铜锣湾怡和街46至54号地下至2楼等，初部估算8项铺位合共总值约13.5亿港元。

值得思考的是，有着“地产生意信仰”的麦当劳，为何会选择率先出售含金量高的香港尖沙咀等地？麦当劳此举，是否意味着其原有商业模式的松动？未来，连锁快餐的盈利模式是否会发生质变呢？

01

不涉及餐饮业务调整

目前，网络上，当麦当劳传出将出售香港商铺消息后，消费者的关注点聚焦在“其味道是否会改变”等与其息息相关之处。

对此，麦当劳全球相关负责人于28日作出解释，“位于芝加哥的麦当劳总公司定时审视其持有的物业，并不断优化其房地产组合。总公司将出售数个香港物业，而相关餐厅营运不受影响。麦当劳总公司会继续致力发展香港市场。”“适逢香港麦当劳今年成立50周年，麦当劳总公司将携手香港麦当劳通过一系列活动共同庆祝，并期待香港这个重要的市场继续成长、保持创新和领导地位。”

这意味着，此次麦当劳动作仅限于物业出售，由麦当劳美国总公司主导，并不涉及香港餐厅业务。事实上，麦当劳香港餐饮业务方面，早在2017年，其控制权已经转接至中信联合体，麦当劳香港餐厅业务和麦当劳内地的业务均由中信联合体负责操盘。彼时亦是麦当劳在中国开启“金拱门时代”的起点。最新来看，麦当劳餐饮在中国业务的持股结构为中信联合体在运营公司中持股52%，麦当劳总公司持股48%。

值得一提的事，在中信加持下，麦当劳近年来扩张明显。公开数据显示，麦当劳中国的餐厅数量已从 2017 年的 2500 家增长至2025 年3月的7000家。

02

房产红利褪去，

麦当劳重修经营之道？

关于麦当劳卖商铺操作，有投资者直言，昔日赢利模式，终究敌不过大周期。

回顾麦当劳的“来时路”，资产增值+经营收益“双丰收”模式，即通过汉堡获取经营利润，通过房地产获得稳定现金流，为其在华扩张迅猛的两张“王牌”。巨大人流量地区布局门店、自持物业则坐享80-90年代香港地价飙升红利，加速了麦当劳这一餐饮连锁巨头的发展。

如资产方面，以麦当劳此次出售的八处物业为例，尖沙咀星光行、铜锣湾怡和街、旺角核心区……随着香港的不断崛起，前述每个名字都代表着寸土寸金的商业价值，这批物业承载着香港商业地产的黄金记忆。有网友表示，这些地方曾经是有钱、有资源都买不到的顶级印钞机。如尖沙咀星光行地下连地库铺位为例，麦当劳方面在1989年时以6600万港元购入，随后地库由麦当劳餐厅租用，地下租户为百货公司。其当前市值估计约4.6亿港元左右。

不过，近年来，随着当地零售及餐饮业遇到一系列挑战，商铺市道受压，不少店铺续租租金出现下调。或受此影响，麦当劳选择出售自有物业，实行“轻资产”经营模式。

房地产服务商戴德梁行公布相关数据显示，今年二季度，香港核心区一线街铺空置率大致呈上升之势，其中以铜锣湾空置率升幅较为明显，由一季度的5.3%升至13.2%；旺角和中环则分别按季微升至9.5%及8.6%。租金方面，随着一线街铺空置压力上升，各区一线街铺租金亦重现疲态而普遍下调。铜锣湾、尖沙咀及旺角街铺租金按季分别下跌3.6%、3.4%及1.7%。

此外，餐饮模式的“外卖化”转变，餐厅实际占地与所获收益的关联性逐渐弱化等特征，亦或催促着麦当劳做出战略调整。如此，当房产红利逐渐褪去，资产收益在麦当劳盈利模式中占比不断缩减，其又会做何转变呢？