原标题：首付比例降低、认房不认贷、税费减免，多项住房政策如何落地？

近日，住建部部长倪虹召开企业座谈会，提出要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。这也是继24日中共中央政治局召开会议指出“要适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”后，国家部委对相关政策的最新发声。

多位专家认为，三项政策涉及金融财税等领域，体现了调整优化购房相关政策的导向，有助于引导各地在此类领域持续放宽政策，但也认为需提高政策实施的精准性。

“认房不认贷”

对一线城市影响或最大

此次，住建部再提的三项措施比较明确，意图也明显，即降低住房消费门槛、成本，释放住房消费的需求。其中，个人住房“认房不认贷”的提法受到关注，不少人认为直击一线城市痛点。

“‘认房不用认贷’的政策表述最值得关注。”易居研究院研究总监严跃进表示，这对一线城市影响最大，“此前一线城市在这个领域政策过紧，也导致二套房认购成本过高。”

一直以来，“认房认贷”是一线热门城市调控楼市的重要手段，即居民在购买住房时能否享受首套房优惠，会综合考虑其房产和贷款记录。事实上，在这一政策下，一部分改善性、刚性住房需求也受到限制。

一方面，对本地居民，只要在本地购买过房产并办理过贷款，在置换新房时，即使名下已无房产或贷款已结清，也算作二套房，需要承担比首套房更高比例的首付比例、房贷利率。

另一方面，对外来人口、新市民，需要买房定居，虽本地无房，但只要在其他城市（如原籍地）有贷款记录，也无法享受购买首套房的优惠。

“‘认房不认贷’，能比较明显降低改善型住房需求的首付和利率成本。”严跃进认为，目前住建部明确提出，也意味着在此类领域会有持续宽松的政策变化。

但广东省房协土地与产业研究中心主任赵卓文认为，当前“房住不炒”仍是主基调，特别对于一线热门城市，“具体到广东，当前的住房政策是‘一城一策’，要看各地对二套房的态度，我认为各地会比较谨慎去实施。”

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉进一步认为，“认房不认贷”在一线热门城市也应精准实施。

“比如珠三角的外来人口、新市民多，不少人此前在老家或其他省区贷款购买过住房，因为有贷款记录，这部分人再购房就算二套或准二套，这对他们的需求释放和安家定居造成比较大的影响。”李宇嘉表示，如果能针对这一部分外来人群精准实施“认房不认贷”，对他们的利好是最大的，也能释放一部分需求。

这些政策何时落地见效也广受关注。多位专家认为，目前住建部的表态通过媒体发布，具体以住建部召开企业座谈会的形式来发布，后续还需要金融管理部门、各地贯彻落实。李宇嘉认为，政策具体落地的过程应该是因城施策：“各地不会步调一致、内容一致地实施，而是会有先有后、政策力度有大有小，也不会一下就把政策用到底。”

需提高税惠政策精确性

此次，住建部也提出要进一步落实好改善性住房换购税费减免。

买卖房屋涉及的税费政策，一直以来备受市场关注。早前，国家税务总局发布的《支持协调发展税费优惠政策指引》，因其中提到了“个人销售住房减免增值税”“个人转让自用家庭唯一生活用房免征个人所得税”等多项税费优惠，一度在市场上被误传出台了房产买卖税费优惠新政，引发热议。税务部门表示，该指引发布的并非新政，只是对已经颁布实施政策的梳理、汇总、指引。

住房买卖涉及不同的税费，包括契税、增值税、个人所得税等。相较于一手房市场，二手房交易涉及的税费更多，也更为复杂。

一名房产中介对记者表示，一手住房买卖主要涉及契税，根据住房所在地区、面积、是否首套房等条件，实施不同的契税税率。而二手住房的买卖，买家主要涉及契税，卖家则主要涉及增值税、个人所得税等。“因此，‘卖一买一’的改善型置换业主会更加关注税费政策。”这位房产中介说。

严跃进表示，此次住建部关于税费减免的表述，有两个重点需要留意，一是“落实”，二是“改善性住房换购税费”。他认为，应理解为个税减免的相关政策。

早在去年9月底，财政部、税务总局就发布了“关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告”，明确自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

享受该项税收优惠政策须满足以下条件：一是纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内；二是出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。假设一名业主在2022年12月出售一套住房，转让金额为240万元，缴纳了个税4万元；其于2023年5月在同一城市重新购买了一套300万元的住房，因新购住房金额大于旧房转让金额，他可申请享受退税4万元。

上述政策的出台，主要是为了支持居民改善住房条件。“相关政策的宣传还需进一步加强，享受税惠的程序也可进一步简化，以最大程度释放税惠红利。”严跃进认为，在需求提升的情况下，相关的税费优惠政策可起到“锦上添花”的作用。

“此次住建部强调，进一步落实好改善性住房换购税费减免，预计后续针对换房需求的政策支持仍有空间。”广东省社科院财政金融所副研究员李礼表示，房地产相关的税收优惠有助于降低购房者置业成本，支持合理购房需求，短期看有利于修复置业预期，激活住房消费需求。

李礼也提出，房地产个税调控政策在遏制房价过快涨跌的同时，也要合理引导市场预期，稳定市场；同时，充分发挥其他税收的调节作用，合理运用税费手段，支持合理的自住需求，抑制投资投机性需求。

中山大学岭南学院经济学教授林江认为，目前房地产市场存在消费需求不足的情况，包括税费政策等在内的调控工具可因应新形势适当作出调整，实现更精准施策。“国家目前鼓励多生育，市场上对于改善性住房是存在一定需求的。未来应在坚持好‘房住不炒’的原则上，进一步挖掘和刺激这部分改善性住房需求，提高相关税收优惠政策的精准性和针对性，例如政策向多孩家庭等确有实际需求的人群倾斜，以取得最大的政策效果。”他说。