廊灯亮起，百年骑楼映出璀璨灯火。

如今的孙文西路，每逢节假日便人流如潮，茶楼座无虚席，咖啡馆排起长队。

很少有人记得，就在三年前，这里还是另一番景象。特别是孙文西路西山寺路段，在最低谷的时候仅剩数个铺面在营业，整条街基本处于“空置”状态。

这一变化背后，在中山市对百年老街的复活计划中，国企平台对公有物业的盘活是关键一招。不仅是孙文西路，近两年，周边香山古城片区的小铺、老铺、新铺也陆续复开、新开，从原有的“无人问津”变为现在的“一铺难求”。这其中，对老街“修旧如初”的修复是核心，而合理的铺租、不搞“一刀切”的招商门槛，以及不盲目追求连锁店的业态把控，也是重要因素。

盘活公有物业：

先把标杆做起来

在香山古城的焕新过程中，公有物业是一个重要的切入点。

中山投控集团下属中山市香山古城运营管理有限公司（下称“香山古城公司”）董事长李登超介绍，孙文西路步行街街区有超60栋公有物业。改造完成后，他们没有坐等商户上门，而是率先聚焦重点资源打造标杆项目。

“去年国庆前，街区集中力量对7栋重点物业进行优化，引入孙奇珍茶楼、南成行南洋餐厅、中山文创非遗传承馆、四囍咖啡等高品质业态，迅速打响街区焕新品牌。”李登超说。

中山文创非遗传承馆。 南方+ 叶志文 拍摄

孙奇珍茶楼——这座孙中山先生曾光顾过的百年老字号，在步行街焕新浪潮中被复刻、“复活”。春节期间，茶楼房间预订一空，大厅场场爆满。店长伍群英说：“背靠步行街‘引流’效应，全国客人慕名而来。”

截至目前，公有物业中，租赁、自营、联营、特色打卡点等已使用40多栋，占比超过70%。今年元旦期间，街区再添20多家商户及小榄鱼灯铺、侨批记忆馆等特色打卡点。赶在春节前，又新增中山香农、锦华茶社、仁山凉茶、华人礼服等多家商户入驻。

华人礼服。 南方+ 叶志文 拍摄

以重点物业为支点、以点带面，公有物业持续推动业态迭代升级。在实际运营中，孙文西路步行街摒弃传统纯租赁模式，采用合作签约方式引入创新主体，扶持年轻创业者和主理人品牌。因此，其“租金”定价低于周边水平，为创业初期的品牌降低了入驻门槛。

理念转变：

从基础设施完善到“陪伴式招商”

公有物业的盘活并非一蹴而就。在香山古城启动系统性改造之前，中山城建集团下属中山市建安资产运营有限公司（下称“建安公司”）就已经提前行动。

“我们提前行动，是因为项目流程周期长，而我们手头不少物业就在香山古城范围内。”建安公司副总经理刘昊介绍，在民生路、民族路、孙文西路西山寺段进行提升改造前，建安公司就已开始物色商户、对接意向经营者。当时市场压力较大，传统业态如服装、家电维修已难以为继，他们就主动走出去，向中山本地有历史积淀的老品牌和有创新力的新创业者发出邀请。

盘活的第一步，是从基础问题入手。“解决的往往是最基础也最关键的问题。”中山城市建设集团有限公司城市开发事业部总监苏家远介绍。比如，建安公司对孙文西路西山寺段首批重点物业进行了系统性改造：外立面统一修缮，遵循“修旧如旧”原则，保留原有的民国南洋建筑风格；内部进行加固，消除结构隐患，并优化空间格局。

孙文西路西山寺段，按“修旧如旧”原则外立面统一修缮。 南方+ 叶志文 拍摄

历时半年，首批8宗空置物业完成改造并成功出租。

招商理念也在转变。刘昊说，建安公司已从“坐等租户上门”转向“主动寻商、精准匹配”。一方面联系中山有历史积淀、有群众基础的老品牌；另一方面接触具备创新思维的新锐力量。“我们希望能做到不是简单出租物业，而是基于街区定位、人流特征、空间条件，有针对性地构建业态组合。”

在改造过程中，原有居民并未被驱离，街巷原有的生活业态也得以保留。杂货店、早餐摊等小店继续营业，与后来入驻的新业态并存。

今年中山市两会期间，石岐街道党工委书记徐成彬用一组数据描绘了“老石岐再青春”的景象：孙文西路步行街非节假日日客流稳定在两三万人，节假日突破十万，高峰期单日客流峰值超20万人次。“老城区原来是门可罗雀，现在成了一铺难求，网红店像雨后春笋般涌现，年轻人又回来了。”

业态管控：

不追求快，追求对

“火”起来之后，如何持续？香山古城公司的做法是：不追求快，追求对。

李登超介绍，街区招商对业态品质把关，优先引入具有中山特色和非遗内涵的品牌，构建“老字号+新品牌、餐饮+文创、体验+潮玩”的多元业态矩阵。

据悉，连锁品牌的占比受到控制，星巴克等品牌虽有意入驻，但每条街至多允许一家。本土特色小店和独立创业者是招商的重点方向。

在孙文西路步行街，试运营的锦华茶社融合复古风情与现代养生理念，推出养生系列茶饮。中山酒文化馆内，小榄荼薇花酒、五桂山沉香酒等中山名酒集中展示销售，负责人蒋益成说，春节期间一直忙个不停，晚上七点半到九点半需要增加店员人手。附近兴中广场的巧克力博物馆以“科普+消费”吸引客流，经理张宁说，春节长假各年龄层游客翻了几倍。

锦华茶社等新店陆续进驻。 南方+ 叶志文 拍摄

这些新业态与传统的服装、餐饮形成对比。香山古城公司通过“正面清单”和“黑白名单”机制，避免了过去同类零售店铺密集扎堆、内部恶性竞争的局面。多家店铺的创业者均为首次开店，其中不乏本土青年、海归设计师和跨界人士。

从曾经的“无人问津”到如今的“一铺难求”，香山古城的复兴提供了一个老旧街区活化的样本。其路径是：国企平台盘活公有物业，以“绣花功夫”精耕细作，用“陪伴式招商”培育业态，在可控节奏中实现文化传承与现代商业的融合。

2026年，这场实验才刚刚开始。

撰文：伍杰

摄影：叶志文