如果5改2，奶厂和广钢，会怎样？
最近的楼市，都在等风来。
广州也不例外，自住建局表态将尽快推出有关政策措施后，坊间关于5改2和调二套契税的政策，已经疯传开来。
这不，前几天二娃写的👉如果，广州5改2，很多人会想哭 ， 评论区爆了。
如果5改2，我们将目光聚焦到一些次新板块，会面临怎样的情况呢？
今天，我们以 牛奶厂和广钢为例，来探讨一二。
先来看牛奶厂。
这里的二手市场，主要是“四大金刚”：龙湖首开天宸原著、华润天合、招商雍华府、金地天河公馆。
我从贝壳中介处了解到，最早开卖的 龙湖首开天宸原著（2015年入市），一期部分房源 今年年底满5。
至于金地天河公馆、招商雍华府、华润天合，这3个小区的房源，要到明年初和明年底才陆续满5。
对照贝壳上的数据，我们可以看出，有些标注满5的房源，其实还没满5就挂出来了。
换个角度来说，260多套满2不满5的房源，即便顶着高额增值税，也要挂牌卖，不难看出业主着急出货的心态。
中介跟我介绍，这几天刷频的华润天合那套高价房源，其实就是业主包税的，而且这种情况在牛奶厂很普遍。
没放开增值税免征年限，业主放卖心情就已经如此迫切。
可以预估，如果5改2，片区将会面临的情况是：
第一， 片区满2不满5的房源蹭蹭增加， 龙湖首开天宸原著部分年底满5的房源，在增值税上的优势将没了。
第二，不排除会加剧片区新房销售压力。
眼下，牛奶厂二手房，以大户型为主，现在满2不满5交易，一套1000万的房子，增值税需缴纳：1000万×5.3%=53万。
对于买家来说，与其交这么高的税费成本，还不如买片区新房。
但如果5改2，情况就不一样了。
一方面，片区二手没有了增值税的束缚。
另一方面，二手价格经过回调，相对新房有优势。
目前，片区二手已告别21年 冲10+的疯狂状态，成交价格回落至在7万+，比之片区新房合景·臻颐府、缦云广州，价格优势明显。
当前几年“打新待涨”的土壤不再，保养好的次新房，不排除会对同片区的新房销售构成压力。
再来看广钢。
相比牛奶厂，广钢的二手潜在供应量更大。
广钢一共规划接近2.5万户，目前北区和南区满2能入市的小区，足足有10个：
北区：1.9万户，目前满2入市的有中海花湾壹号、华发中央公园、融穗华府、保利曼城、北大资源博雅1898、振业天颂、海德公馆、珠江金茂府
南区：9000户，目前满2入市的有保利和光晨樾一期、紫郡府 （部分）
我看了下贝壳数据，截止8月1日，板块挂牌的二手房源超过480套。
毕竟，板块最早开卖的中海花湾壹号，最快也要今年年底才满5。
中介透露，目前挂出来没满5房源，普遍操作是业主跟买家商量，等满5了再过户。
这种市场情况下，如果5改2，北区满2不满5和南区满2房源，由于少了一大笔税费，到时放盘量大概率会大增。
这样一来，中海花湾壹号好容易撑到年底满5的房源，恐怕要哭晕在厕所。
不仅二手挂牌量增多，片区一二手市场生态也会产生微妙变化。
前几年，广钢二手房价疯狂冲高，加上一手限价严格， 很多人选择一手“打新”。
如今，如果增值税5改2，不满5房源放盘增多，加上广钢二手价格回调至 5万+，回归理性水平。
大量二手房源供应，或会对片区新房构成压力。
目前广钢在售的唯一新盘 中海保利朗阅，虽然 产品设计有迭代，但生活配套都与片区二手共享。
如果不是非新房不买，片区 三四房次新房，有大把比 6.3-7.3万/平便宜的选择。
截图自房天下
当然了，以上只是纯属探讨，广州会否5改2，还需静待官方消息。
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