近来，网络上到处都是香港房价暴跌的消息，很多人都在热议香港房地产市场是否已经 “走下神坛”。但当我们仔细了解香港房地产市场的实际状况后，会发现一个看似矛盾的情况：虽然房价有一定下降，可香港的房子价格仍然很高。

我们先看一组数据，直观感受下香港房价的现状。香港房价一直处于全球高位，即便在所谓的 “暴跌” 之后，依旧高得让人吃惊。拿新界区来说，面积小于 40 平米的私人住宅，每平米售价达到 14 万港币；港岛区更是高达 18 万港币一平米。在土地极度珍贵的香港，一个面积不到 5 平米的单间，每月租金都接近 5000 港币，一个车位甚至能卖到 500 万港币。这样的房价，和全球很多国际一线城市相比，都处于领先地位。

那么，都说房价暴跌了，为何香港房子还这么贵呢？

香港的土地资源极度稀缺。香港总面积仅1106平方公里，而其中可用于建设住宅的土地仅占7%，其余大部分要么是陡峭山地，要么是受严格保护的郊野公园（占比40%） 。这就从根本上限制了住宅的供应量。并且，优质土地的分布不均，像港岛中西区、九龙核心地段等能兼顾通勤便利与生活配套的区域，可开发土地几乎枯竭。2024年政府推出的10幅住宅用地中，有8幅位于新界北部，距离中环通勤需40分钟以上，远水解不了近渴。填海造地虽然是增加土地的一种方式，但从规划到建成住宅，一个填海项目平均需要15年，还常因环保争议导致工期延误，比如2025年启动的交椅洲人工岛计划，预计2035年才能首批入住，短期内无法缓解供需矛盾。僧多粥少的局面，使得香港房子成为稀缺品，价格自然居高不下。

香港作为国际金融中心，经济高度发达，吸引了大量全球资本。香港实行低税制，无房产税、遗产税，房产产权多为永久业权，这些优势让香港房产成为全球资本的“避险港湾”。在全球地缘政治波动期间，如2024年，香港豪宅成交量逆势上涨15%，内地与东南亚富豪的资金大量涌入，直接推动了核心区物业价格的攀升 。而且香港银行提供的外币按揭利率普遍低于2.5%，全球投资者能以低成本加杠杆持有资产，2024年内地买家通过合法渠道购入香港房产，平均贷款成数达50%，进一步推高了房价。

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香港的教育、商业、交通等资源高度集中。在教育方面，中西区、九龙塘等区域名校资源密集，一套对口名校的60平米学区房，即便楼龄超30年，总价仍能达到1500万 - 2000万港元，比同区域非学区房溢价20% 。商业与交通上，中环作为国际金融中心，汇聚1500多家跨国企业地区总部，周边住宅租赁需求常年旺盛，一套60平米单位月租可达5万港元 。九龙站因紧邻高铁站，到内地多个城市实现4小时直达，其周边物业的“跨境通勤溢价”达10%-15%。这种资源的集中度，进一步提升了房价。

虽然香港房价近期有所下跌，但这只是市场正常的调整。从长远来看，香港的经济基本面依然强劲，土地稀缺的状况难以在短时间内改变，全球资本对香港房产的青睐也不会轻易消失。随着香港与内地交流的日益紧密，以及各项政策的不断优化，香港房地产市场未来还将持续展现出强大的活力，房价也有望继续保持稳定上涨的态势。

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