文=城记智库 永宁吹雪

近些年，“失业的中年地产人”一度曾被刷屏。这背后，实际上是房地产行业巨变的缩影。

“五普”数据显示也是如此：西安房地产开发经营企业数量减少超15%，从业人员减少更是超40%。但与此同时相关行业却“猛涨”，西安土拍、新房和二手房销量在全国表现也可圈可点。

“天下大势，浩浩汤汤”。这种情况之下，西安“满屏卖房”现状下行业在发生什么变化？

大降：“失业的中年地产人”

为何我们看重“全国第五次经济普查”？

一来是国家层面的高度重视：花费了巨大的精力、人力和财力，相当于经济上的“数人头”；二是五年一次的周期呈现：尤其本次时间截止2023年末，是较大周期波动的呈现。

今天的主角，是深度调整下的房地产行业。快速发展的“新一线城市”，房地产的支柱作用更为明显。

五年来西安房地产经营企业变化◎制图/城记智库

行业划分上，“房地产行业”属于第三产业。单从数据来看，西安房地产行业整体稳中有升：

▶单位数量为1.19万家，增幅达42.7%；

▶从业人员达25.3万，增幅为12.3%。

拆分来看，才能看到核心的关键：相比较2018年末“四普”统计，西安的房地产开发经营企业数量减少了14.6%；更为夸张的数字是——从业人员减少了6.46万人，减少幅度高达40.6%。

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楼市蒸蒸日上时期，房企从业人员往往与“高收入”挂钩，物质生活相对宽裕。但这代价是拥有极高的强度和压力，“披星戴月”是常态；且很常见，TA们普遍还拥有较高的杠杆负债率。

所以，很多人在这场变化中急速下坠。从光鲜到落魄，就在恍然的一瞬间。社交媒体上很多地产人的“小作文”，读来字字皆如切肤之痛。

房地产关联百余行业，“龙头”如此，尚且其它？

不过这场变化中，却出现两个类型的逆势上升，且增长幅度却不小——这个变动，也能看出西安房地产行业的走势。

猛增： “为何满屏皆在卖房”

如同“跷跷板效应”，有下坠必有增长。

一是物业管理企业：单位数量达5973家，增幅达72.5%；从业人员为15.5万人，增幅为37.1%；二是中介服务企业：单位数量为5143家，增幅达65.3%；从业人员则为3.7万人，增幅为37.5%。

这还有房地产租赁经营企业，从业人员为2.2万人，增长为16%。仔细分析这两个数据，说明西安房地产行业进入“新时期”。

五年来西安物业公司变化◎制图/城记智库

一是进入到物业服务时期：数据显示，2024年西安住宅销量降至2014年水平，增长已明显“降温”。 且前些年爆发性增长的项目，现在集中进入到入住期——必然催生庞大的物业服务人员。

二是进入到二手房时期：「城记」统计西安住建局公布数据，2023年和2024年西安二手房销量达19.9万套，超过新房销量——在两者发生“跷跷板效应”下，需求的变化带来大量的中介。

所以，我们自然会看到两个不同的结果：

五年来西安中介机构变化◎制图/城记智库

一是大家普遍对物业不满意： 原因并不复杂，“萝卜快了不洗泥”——这既源于大量需求导致服务无法跟上，也与对物业公司管理机制不足有关。所以，“房子后期保值看物业”很有道理。

二是大家发现“满屏皆在卖房”：西安人口超1300多万并仍保持净流入，故对新房、二手房和租赁都有强需求。3.7万中介以及从业者，全线从“门店”转到“线上”，天量输出造就“满屏卖房”。

这些变化，既涉及更为深层次的“安居乐业”，也涉及到日常生活的民生。

对比： “在全国地位如何”

「城记」查询显示，在房地产行业以下三个核心类别中，西安与全国对比如下：

▶房地产开发经营企业：单位数量20.6万家，增幅0.2%；从业人员271.3万，降幅27%。增幅上西安分别为：-14.6%和-40.6%，跌幅皆超全国。

▶物业管理企业：单位数量37.5万家，增幅达59.8%；从业人员854.3万人，增幅34.1%。增幅上西安分别为：72.5%和37.1%，“领涨全国”。

▶房地产中介服务企业：单位数量30万家，增幅45.9%；从业人员186.7万人，增幅17.9%。增幅上西安分别为：65.3%和37.5%，同样“领涨全国”。

西安房地产行业从业人员占比全国◎制图/城记智库

虽然是全国形势下的缩影，但前面我们提及西安发展特点，故结果也有不同。

简单来说，“抽样调查”下的西安拥有1316.76万人口，占全国为0.94%。以此为基准参照：西安物业企业和中介从业人数，分别占全国从业人数的2.43%和1.99%——这个占比，不可谓不高。

不过，房地产毕竟是财富行业和支柱产业。在更成熟的城市，占比也更夸张。

就以北京为例， 物业企业和中介人数占比全国分别高达6.8%和14.3%。这其中，房地产租赁经营企业从业人员更是高达10.1%——这显示，这座高度城市化（ 88%）的行业特征。

趋势显示，西安物业、中介和租赁预预仍将“爆发式增长”。新形势就有新变化，新变化催生新机制。这些，也考验着管理层的应对。

-写在最后-

《赤壁赋》中，吹洞箫的客人怅然道“寄蜉蝣于天地，渺沧海之一粟。”时代洪流，人与物皆是如此。

对此，面对“白露横江”的苏东坡表示：“盈虚者如彼，而卒莫消长也”。行业的变迁，也是时代变迁的呈现。 作为经历者，我们唯此通过数据和观察，为诸位呈现当下西安的变化。

那么，这五年西安还有哪些行业成为异军突起，成为“新生代”？敬请期待下回分解。

文=城记智库 永宁吹雪

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